Takvask for borettslag og sameier: guide for styret

Det starter som regel med at én andelseier sender en e-post til styret med et bilde av taket sitt. Så nevner noen det på et styremøte, noen andre sier at «det der burde vi kanskje se på for alle blokkene», og plutselig sitter du – som ikke er håndverker, og som stilte til styret fordi ingen andre ville – med ansvaret for et prosjekt du ikke helt vet omfanget av.

Denne guiden er skrevet til deg. Ikke til vaktmesteren og ikke til en teknisk rådgiver, men til styremedlemmet som skal forstå nok til å hente inn riktige tilbud, forsvare valget i årsmøtet, og slippe å sitte igjen med svarteper hvis noe går galt underveis.

Avklar hvem som eier taket

Dette er det første spørsmålet, og det er overraskende ofte det som ikke er stilt. Før styret innhenter én eneste pris bør det være avklart om taket er fellesareal eller andelseiers ansvar – fordi svaret bestemmer hvem som kan bestille jobben og hvem som skal betale for den.

I de fleste borettslag og sameier med blokker eller rekkehus er yttertak fellesareal. Da er det styret som bestiller, og kostnaden dekkes over felleskostnadene. Men i sameier med seksjonerte småhus, og i enkelte borettslag med rekkehus, kan vedtektene legge deler av det utvendige vedlikeholdet på den enkelte. Da har ikke styret myndighet til å bestille vask av «alle takene» uten videre.

Flere bygg er ikke «flere eneboliger»

Et takfirma som gir pris på en enebolig, priser i praksis én rigg og én dag. Et boligselskap med fire bygg er ikke fire ganger det. Det er noe annet, og forskjellene ligger nesten alle sammen på bakken.

Dette er grunnen til at et boligselskap sjelden får en god pris ved å be om «pris per bygg». Den som priser bygg for bygg må enten legge inn full rigg på hvert av dem, eller gjette på at det går greit. Begge deler er dårlige nyheter for styret: den ene gir høy pris, den andre gir en pris som ikke holder.

Be om pris på hele prosjektet

Styret bør be om én fast totalpris på hele prosjektet, med en fremdriftsplan som viser rekkefølgen. Ikke fordi det ser ryddigere ut i tilbudsmappa, men fordi det flytter risikoen dit den hører hjemme.

Det er også en praktisk fordel som er lett å undervurdere: ett tall er noe et årsmøte kan stemme over. En liste med åtte delpriser og et forbehold nederst er noe et årsmøte kan krangle om i en time. Du skal gjennom det møtet. Gjør deg selv den tjenesten.

Hva som styrer summen – takflate, helning, tilkomst og tilstand – er det samme for et boligselskap som for en enebolig. Det er bare mer av det. Prissiden vår forklarer hvilke faktorer som faktisk driver prisen.

Dette må stå i tilbudet

Du trenger ikke fagkunnskap for å vurdere et tilbud til et boligselskap. Du trenger å vite hva som skal stå i det, og lete etter det som mangler.

Fast totalpris

Ikke timepris, ikke «ca.». Timepris betyr at boligselskapet bærer risikoen for at jobben tar lengre tid enn firmaet antok. Den risikoen hører hjemme hos den som gir prisen.

Fremdrift

Hvilke bygg, i hvilken rekkefølge, og omtrent hvor mange dager. Uten dette kan du ikke varsle beboerne, og da er du allerede i trøbbel.

Hvem varsler beboerne

Firmaet eller styret? Skriftlig i tilbudet. Dette punktet er årsak til flere klager enn selve arbeidet.

Ansvar for biler og beplantning

Hvem betaler hvis en bil får vasksøl eller en hekk tar skade? Står det ikke, er det ikke avtalt – og da er det styret som får spørsmålet.

Ansvarsforsikring

Be om bekreftelse, ikke bare en setning på nettsiden. Går noe galt på et bygg med tjue leiligheter, er det denne som avgjør hvem som betaler.

Organisasjonsnummer

Slå det opp i Brønnøysundregistrene. Det tar tretti sekunder og forteller deg hvem boligselskapet faktisk inngår avtale med.

Hva som kan komme i tillegg

Knuste takstein oppdages først når mosen er borte. Et ærlig tilbud sier hva en utskifting koster, før arbeidet starter – ikke etterpå.

Er ett tilbud merkbart billigere enn de andre, er det som regel ikke fordi noen har funnet en snarvei på taket. Det er fordi noe på bakken ikke er priset inn: tildekking, riggflytting, rensing av takrenner eller bortkjøring. Det er de usynlige postene, og de er de første som ryker når noen skal presse et tall.

Varsling er den vanligste klagekilden

Erfaringsmessig handler de fleste klagene i et slikt prosjekt ikke om taket. De handler om at noen ikke visste. Beboeren som hadde vasket vinduene dagen før. Han som hadde tørket klær ute. Hun som ikke fikk kjørt ut bilen og kom for sent på jobb.

Det høres trivielt ut ved siden av selve arbeidet. Men et prosjekt med perfekt utført vask og elendig varsling oppleves som et mislykket prosjekt. Et prosjekt med god varsling tåler at bygg C tok en dag ekstra.

Balkonger, uteplasser og tørkestativ

På en enebolig er utfordringen fasaden, terrassen og bedene. I et boligselskap ligger alt dette rett under taket, og det tilhører noen som ikke sitter i styret.

Mose, skitt og vaskevann følger tyngdekraften ned. Under et blokktak betyr det balkonger med møbler, puter, grill og planter, og bakkeplan med sykler, barnevogner og bed. Alt som ikke er dekket til eller flyttet, blir skittent. Tørkestativ med klær på er den klassikeren som går igjen, fordi det er den ene tingen ingen tenker på når varselet skrives.

Vedlikeholdsplan eller brannslukking

Det finnes to måter et boligselskap kan komme til denne beslutningen på. Den ene er at styret har en plan. Den andre er at det har begynt å lekke.

Styret som planlegger sparer penger av en helt udramatisk grunn: det kan velge tidspunkt. Høsten har ofte kortere kø enn våren, og et boligselskap som kan si «vi tar det i september» har en helt annen posisjon enn ett som må si «vi må ha noen ut denne uka».

Mose holder på fukt, og fuktig stein som fryser er slik takstein sprekker. Et tak som får ligge grønt i femten år blir ikke bare stygt – det blir dyrere å gjøre noe med, fordi vask alene ikke lenger holder. Da er takfornyelse eller nytt tak neste post, og de summene er av en helt annen størrelse enn vedlikehold.

Dokumentasjon gjør årsmøtet enklere

Bilder før og etter, per bygg, er ikke pynt. Det er styrets arbeidsverktøy, og det løser tre problemer på én gang.

I årsmøtet er forskjellen på «vi vasket takene» og en skjerm med før- og etterbilder fra hvert bygg forskjellen på en diskusjon og en orientering. Og skulle det oppstå uenighet om en skade var der fra før, er daterte bilder det eneste som avgjør spørsmålet uten at noen må ta noens ord for det. Du kan se hvordan vi dokumenterer slike jobber under prosjekter.

Hva styret bør gjøre i praksis

Rekkefølgen betyr mer enn folk tror. Gjør du dette i feil rekkefølge, bruker du tid på tilbud du ikke kan bruke.

1. Avklar eierskapet

Vedtektene: er taket fellesareal? Protokollfør konklusjonen.

2. Få en befaring

På alle bygg, ikke bare det verste. Nordsidene er sjelden like.

3. Be om totalpris

Fast pris på hele prosjektet, med fremdrift og ansvarsfordeling skriftlig.

4. Sammenlign innhold

Ikke bare tall. Hva er inkludert, hva mangler, hvem varsler.

5. Forankre i årsmøtet

Ett tall, én begrunnelse, bildene fra befaringen.

6. Varsle grundig

To ganger, to kanaler, én kontaktperson.

Kort oppsummert

Takvask i et boligselskap er ikke teknisk komplisert. Det som gjør det krevende er alt rundt: mange eiere, mange biler, mange meninger og ett styre som skal stå til ansvar. Det meste av det løses med en skriftlig avtale som sier hvem som gjør hva, og en fremdriftsplan beboerne har fått se.

Ofte stilte spørsmål

Vurderer styret dette, send oss adressen og gjerne et par bilder av byggene fra bakken. Vi kommer på befaring uten kostnad, ser på alle takene og sier hva vi mener – også hvis svaret er at dere godt kan vente et par år. Ta kontakt når det passer dere.